В настоящее время рынок складов переживает период
начала бурного развития. До настоящего времени на
российском рынке недвижимости не было единой классификации
складских помещений. Отчасти это объясняется тем,
что большинство складов не отвечает мировым стандартам
по конструктивным техническим параметрам, условиям
обслуживания и ряду других причин. В основном, сдаются
склады старого формата и неспециализированные помещения:
бывшие плодоовощные базы, производственные объекты,
адаптированные под складскую деятельность, холодные
ангары и подвальные помещения, где качество складирования
не отвечает современным требованиям.
Однако, уже сейчас можно говорить о том, что рынок
имеет все предпосылки для активного развития в ближайшие
несколько лет. Это связано в первую очередь с повышением
индексов инвестиционной привлекательности России в
международных рейтингах, высочайшим уровнем спроса
и огромным уровнем дефицита качественных складских
помещений. По данным компании Knight Frank все больше
транснациональных корпораций проявляют интерес к российскому
рынку, в частности компании FMCG и логистические компании.
Именно западные игроки в высшей степени заинтересованы
в наличии складских помещений, отвечающим международным
стандартам. Не стоит забывать и том, что российский
бизнес сегодня уже не тот, что был еще 5 лет назад.
Ведущие производители ощущают растущую конкуренцию
и стремятся максимально оптимизировать свои бизнес-процессы
в соответствии с международной практикой.
Безусловным условием для цивилизованного развития
рынка в том или ином сегменте является наличие единой,
принятой большинством ведущих компаний, классификации.
По мнению специалистов Knight Frank, предложенная
классификация Swiss Realty Group имеет многочисленные
несоответствия объективной картине рынка. Основная
проблема в том, что эта классификация не проработана
и, в целом, составлена не грамотно. По всем классам
отсутствуют конкретные числовые показатели по высоте
потолков, нагрузке на кв.м. пола, шагу колонн и т.д.
Кроме того, по имеющимся числовым показателям, есть
явные несоответствия принятым стандартам. Например,
по классификации Swiss Realty Group в классе А, площадь
прилегающей территории составляет не менее 40%, в
то время как у практикующих компаний этот показатель
составляет не менее 50-55%.
В предложенном документе упущены такие параметры как
приподнятый на 1.2 метра пол (для класса А), наличие
профессиональной управляющей компании и т.д. Грубой
профессиональной ошибкой специалисты Knight Frank
считают привязку классификации к году постройки объекта,
а также возможность подразумевать под классом А реконструированное
строение. В случае широкомасштабного использования
такого подхода российский рынок сделает шаг назад,
ведь ни для кого не секрет, что даже на сегодняшний
день российский склад класса А во многом не соответствует
западным аналогам.
В целом, можно сделать вывод, что в этом документе
не прослеживаются четкие принципы, по которым проводилась
сегментация.
Российский рынок недвижимости имеет прецеденты проведения
круглого стола среди представителей топ-менеджмента
ведущих компаний, в результате которых на рынке появились
объективные классификации по каждому из секторов рынка
коммерческой и жилой недвижимости. В частности, таким
образом были классифицированы рынки офисной и торговой
недвижимости.
Несколько лет назад специалистами компании Knight
Frank была разработана и принята к использованию классификация
складов. Учитывая быстрое становление рынка, данная
классификация претерпела большое количество изменений,
которые вводились по мере развития рынка. По большинству
пунктов данной классификации у профессиональных игроков
рынка складской недвижимости нет нареканий, однако
по некоторым моментам существуют разногласия. Учитывая
востребованность рынком и необходимость придти к единому
решению, в принятии которого будет участвовать весь
спектр заинтересованных компаний, компания Knight
Frank готова предложить свою классификацию в качестве
основы для выработки окончательного варианта, устраивающего
всех. Мы предлагаем провести круглый стол, в рамках
которого будут участвовать ведущие девелоперские,
риэлторские, логистические и управляющие компании
рынка складских помещений. В качестве первого шага,
мы готовы предоставить необходимые материалы всем
заинтересованным компаниям для предварительного изучения
и обсуждения этого вопроса.
Мнения других профессиональных участников рынка
складских помещений:
Выдержка из пресс-релиза компании
Swiss Realty Group после проведения круглого стола:
КЛАССИФИКАЦИЯ СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ
Компания Swiss Realty Group предлагает вашему вниманию
свою версию классификации складских объектов в России.
Данная версия была обсуждена и принята в ходе круглого
стола 10 сентября. В круглом столе приняли участие
ведущие российские и международные логистические компании
и компании-девелоперы.
Представляем Вашему вниманию список участников:
- BOUYGUES CONSTRUCTION
- FM LOGISTIC
- INTERBARCODE
- REVIVAL EXPRESS
- REWICO
- RLS
- КУЛОН
- КООРДИНАЦИОННЫЙ СОВЕТ ПО ЛОГИСТИКЕ
- ЛОГИСТИЧЕСКИЕ СИСТЕМЫ
- НЛК
- СКЛАДСКИЕ ТЕХНОЛОГИИ И ЛОГИСТИКА
- COMPUTERIZED STORAGE SYSTEMS CORPORATION
Андрей Подгорный, коммерческий директор РосЕвроДевелопмент:
"Нет никаких сомнений, что необходимость создания
общепринятой классификации складских помещений давно
назрела. Однако мы считаем, что она должна быть разработана
при участии не менее 5 ведущих риэлторских компаний,
среди которых я не вижу Swiss Realty Group".
Олег Поздняков, менеджер по вопросам маркетинга компании
"РЕВИКО": "Компания "РЕВИКО" участвовала в круглом
столе, организованным компанией Swiss Realty Group,
однако представители компании не принимали никаких
решений относительно предложенной классификации. Наша
компания, являющаяся одним из участников рынка логистических
услуг, не может в таком виде рассматривать "классификацию
складских помещений", в которой нет экспертной оценки
не только самого помещения, но и комплекса и качества
предоставляемых услуг. Также хочу добавить, что мы
всегда готовы рассматривать варианты такого документа
совместно с другими участниками рынка, если подобное
обсуждение будет иметь место".
Алла Соловьева, работающая над новым проектом по
созданию сети складских терминалов для группы компаний
РЛС, комментирует:"Я полагаю, что в ряде публикаций
в прессе касательно итогов состоявшегося 10 сентября
обсуждения, к сожалению, были применены неаккуратные
формулировки. Безусловно, участниками круглого стола
не была "принята предложенная классификация". Собственно,
представители 10 собравшихся компаний и не могли ее
"принять" или "не принять", ибо не являлись полноценным
срезом индустрии недвижимости и рынка потребителей
данной классификации. Был сделан первый шаг в ее обсуждении
: сделано представление проекта компанией Swiss Realty,
обсуждено кому и для чего данная классификация может
понадобиться, как ее лучше смоделировать, и как ее
можно - после детального обсуждения и реального принятия
- довести до более широкой аудитории и начать применять.
На этом, мне кажется, сейчас и надо сфокусировать
наши усилия. Причем, насколько я понимаю, и компания
Swiss Realty, и компания Knight Frank с этим совершенно
согласны, так что я уверена, что на рынке в скором
будущем появится реальный инструмент его оценки."
Алекскандр Максимовский, исполнитерльный директор
компании INTER BAR CODE: "Я крайне удивлен и обеспокоен
столь мгновенной реакцией компании SWISS REALTY на
результаты проведенного ими круглого стола и утверждением,
что обсуждаемая КОНЦЕПЦИЯ классификации складов якобы
утверждена на этом совещании.
Сама по себе проблема крайне важна, что было, в частности,
отмечено на прошедшем 20 августа круглом столе в ИТКОР
"Логистические центры в России", где было около 80
участников. Считаю, что создание даже только методологии
процесса классификации складов, учитывающей весьма
противоречивые требования к параметрам, явилось бы
большим
достижением.
В процессе обсуждения указанной проблемы были высказаны
ряд замечаний и предложений как по тексту, предложенному
SWISS REALTY, так и по самой концепции классификации.
Результатом же круглого стола 10 сентября было решение
провести обмен мнениями по электронной почте между
участниками.
Я считаю, что абсолютно некорректно утверждать, что
предложенная классификация была утверждена участниками
круглого стала".
Источник:
http://www.rokf.ru/
